Venta Judicial

El hecho de que una persona, sin importar la causa, solicite un préstamo hipotecario ante un acreedor hipotecario o ante un prestamista privado, exige la necesidad de que entre ambos se pacten una garantía de pago, que para el caso en concreto sería una hipoteca. En ese documento de hipoteca, deben quedar consignados además del valor total del dinero prestado, la forma y el tiempo en que ese prestatario deberá pagarlo; así mismo, el valor de los intereses a que tiene derecho ese prestamista.

Si el prestatario o la persona que solicita el préstamo no cumple con lo estipulado en la hipoteca, el prestamista podrá poner en marcha las acciones legales que le otorga la ley con el fin de proteger sus intereses y recuperar el dinero que le adeudan. Una de esas acciones, y quizás la mas efectiva, es la venta de la propiedad que ha servido como garantía de pago. Si al momento de suscribirse la hipoteca, también se realizó poder de venta o escritura de fideicomiso que permita realizar la venta de la propiedad en caso de incumplimiento, ésta no presentará ningún inconveniente ya que simplemente se debe seguir lo estipulado en dichos documentos. Pero si no se estipuló nada al respecto, el camino que tendrá que seguir el prestamista para realizar la venta de la propiedad y recuperar el dinero que le adeudan, será un proceso de ejecución hipotecario en contra de su prestatario deudor.

Como se mencionó anteriormente, el fin que tiene el proceso de ejecución hipotecario, es obtener una orden judicial para llevar a cabo la venta de la propiedad que ha servido como garantía de pago. Esta venta judicial del inmueble se realizará por medio de un remate o una subasta pública; dicha venta tiene la finalidad de pagar al prestamista, con el dinero que se recauda, el saldo pendiente de la hipoteca más los otros costos que pudo sufrir como causa del proceso de ejecución que tuvo que iniciar. Si pagada la deuda al prestamista, aún queda dinero este deberá restituirse primero a quien tenga un derecho de retención sobre la propiedad y después a quien era su propietario. Sin embargo, para que esta venta judicial pueda llevarse a cabo, es necesario cumplirse con algunos requisitos esenciales tales como: existencia de un título válido de una propiedad, un titular de la hipoteca (Acreedor hipotecario o prestamista) y un incumplimiento en los pactado allí, por parte del prestatario.

La venta judicial, la cual que se produce por medio de un proceso de ejecución hipotecario como causa de un incumplimiento, puede iniciarse entonces por el mismo prestamista, por los bancos, por las compañías hipotecarias y por las demás instituciones de crédito a las cuales acudió el prestatario. Como las ventas judiciales de inmuebles son permitidas en todos los estados, es importante que siempre, estas personas o instituciones facilitadoras del préstamo hipotecario, conozcan la manera de llevarse a cabo dicho proceso en cada lugar.

Sin embargo, es también importante tener presente que las leyes de algunos de estos estados, conceden un tiempo de gracia al prestatario para que pague el total del dinero adeudado, este tiempo es denominado también derecho de redención. Por lo tanto, si el deudor paga durante este tiempo el saldo, la venta judicial no se llevará a cabo. Pero si el prestatario durante este tiempo aún no paga, el proceso de ejecución continuará hasta la venta de la propiedad.

Esta venta como ya lo mencione, se hará por medio un remate de la casa por parte de un oficial de la corte. Al igual que todas las subastas, la propiedad quedará en manos del mejor postor, es decir, de la persona que haga la mejor oferta. En caso tal de que no existan compradores, la titularidad de la propiedad pasará a manos del prestamista.